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Gewerbliche Vermieter

Kosten für Wiederholungsprüfungen in Gewerbeeinheiten

Auf einen Blick Wer trägt die Kosten der Wiederholungsprüfung nach DGUV V3 DIN VDE 0105-100 in Gewerbeeinheiten – der Vermieter oder Mieter?

Gewerbliche Nutzung Gegenüber der privaten Nutzung einer elektrischen Anlage greifen im Gewerbe eine ganze Reihe von Verordnungen, Bestimmungen und Normen, die es zu berücksichtigen gilt
Die Abgrenzung der Zuständigkeit richtet sich dabei nach verschiedenen Kriterien. Natürlich gibt es da einerseits die ortsveränderlichen Betriebsmittel des Gewerbetreibenden. Schon häufig berichteteten wir  in der Fachzeitschrift »de« über die Prüfung von z. B. Wasserspendern, Kaffeeautomaten oder Bürogeräten – welche zu den ortsveränderlichen Betriebsmitteln gezählt werden (Bild 1 und 2). In der Regel hat der jeweilige gewerbliche Nutzer die Prüfung zu verantworten.

Auf der anderen Seite geht es aber auch um die Prüfung der ortsfesten Installation. Wer ist hierfür verantwortlich und muss die Kosten hierfür tragen? Die DGUV V3 und die BetrSichV sprechen jeweils vom Unternehmer, bzw. Arbeitgeber. Nun wäre da zunächst zu klären, ob eine ortsfeste Elektroinstallation auch als Arbeitsmittel zu bewerten ist, was also in der Zuständigkeit des Mieters liegen könnte. Andererseits stellt der Vermieter ja sein Gebäude zur Verfügung, nebst der darin enthaltenen elektrischen Anlage. Macht es da z. B. einen Unterschied, ob die Elektroinstallation vom Vermieter eingebaut oder erst nach Wunsch des Mieters nachträglich ausgebaut wurde? Auf die vielen kleinen Fragen versuchen wir im Folgenden eine allgemeine Antwort zu finden.

Betriebssicherheitsverordnung bezieht sich auf Arbeitsmittel

Bild 1; Quelle: BGETEM
Bild 1; Quelle: BGETEM
Zunächst scheint es erforderlich, die angeführten Rechtsgrundlagen und deren Adressaten zu beleuchten. Die Betriebssicherheitsverordnung richtet sich mit Blick auf die sichere Benutzung von Arbeitsmitteln an einen Arbeitgeber, der diese seinen Beschäftigten zur Verwendung zur Verfügung stellt. Eine Prüfpflicht ergibt sich aus §14 BetrSichV, wenn die dort beschriebenen Voraussetzungen vorliegen bzw. einzutreten drohen (z.B. §14 Abs. 2). Es handelt sich um eine öffentlich-rechtliche Vorschrift, die für den Arbeitgeber verbindlich ist. Die Pflicht Prüfungen durch befähigte Personen (§2 Abs. 6) durchführen zu lassen, trifft den Arbeitgeber. Dabei ist es unerheblich, ob die Arbeitsmittel gemietet, geleast, geliehen sind oder im Eigentum des Arbeitgebers stehen. Anknüpfungspunkt für die Prüfpflicht ist einzig und allein (abgesehen von einigen überwachungsbedürftigen Anlagen, wie Aufzügen), das Zurverfügungstellen der Arbeitsmittel an Beschäftigte.

Arbeitsstättenverordnung – geforderte Sicherheit per Gesetz

Bei gewerblich genutzten Räumlichkeiten, in denen Beschäftigte Arbeiten verrichten, kann es sich um Arbeitsstätten handeln. Die Arbeitsstättenverordnung legt als ebenfalls öffentlich-rechtliche Vorschrift Mindestanforderungen an die Gestaltung und Funktion der Räume und einiger erforderlicher technischer Gebäudeausstattungseinrichtungen fest. Die Prüfpflichten für Arbeitsstätten/-einrichtungen, die sich ebenfalls an den Arbeitgeber richten, sind dabei zwar angesprochen, aber bei weitem nicht so konkret geregelt, wie in der Betriebssicherheitsverordnung. Allerdings spielt der rechtliche Status der Arbeitsstätte, wie in der Betriebssicherheitsverordnung, keine Rolle für die im Zusammenhang stehenden Pflichten des Arbeitgebers. Die Arbeitsstätte kann also entweder gemietet oder Eigentum des Arbeitgebers sein. Anknüpfungspunkt ist das Einrichten und Betreiben der Arbeitsstätte.

DGUV V3 – zur Unfallverhütung

Bild 2: Die ortsveränderlichen Betriebsmittel lassen sich sich von der Prüfverantwortlichkeit leicht zuordnen; Quelle: Benning
Bild 2: Die ortsveränderlichen Betriebsmittel lassen sich sich von der Prüfverantwortlichkeit leicht zuordnen; Quelle: Benning
Die DGUV-Vorschrift 3 ist eine der wenigen noch verbliebenen Unfallverhütungsvorschriften der Träger der deutschen gesetzlichen Unfallsversicherung. Sie basiert auf der autonomen Regelungsbefugnis nach §15 SGB VII und gehört somit zum Sozialrecht. Als solche entfaltet sie nur Wirksamkeit zwischen dem Unfallversicherungsträger und dessen Mitgliedsunternehmen. Man kann sie als Quasi-Versicherungsbedingungen betrachten, die durch Ge- und Verbote, das Versicherungsverhältnis ausgestalten. »Quasi« deshalb, weil erstens die gesetzliche Unfallversicherung nicht mit einer privaten Versicherung, die nach dem Versicherungsvertragsgesetz agiert, vergleichbar ist und zweitens nach §7 Abs. 2 SGB VII selbst verbotswidriges Verhalten, den Versicherungsfall – wieder im Gegensatz zu einer Privatversicherung – nicht ausschließt.

Die Ge- und Verbote der DGUV-Vorschrift 3 richten sich an den Unternehmer, der landläufig mit dem Arbeitgeber des staatlichen Arbeitsschutzrechts identisch ist und darüber hinaus auch versicherte Unternehmer ohne Beschäftigte einschließt (siehe Satzung des jeweiligen Unfallversicherungsträgers in Verbindung mit dem zweiten Abschnitt des ersten Kapitels des SGB VII). In §5 DGUV-Vorschrift 3 wird dem Unternehmer aufgegeben, seine elektrischen Anlagen und Betriebsmittel (wie hier die Arbeitsmittel heißen) in bestimmten Zeitabständen prüfen zu lassen. Wieder spielt der rechtliche Status der Anlagen und der Betriebsmittel keine Rolle. Miete, Leasing, Leihe oder Eigentum sindfür die Prüfpflicht ebenso unerheblich.

Betrieb elektrischer Anlagen

Die VDE-Bestimmung ist zunächst eine privatrechtliche Bestimmung des VDE e.V. Als solche konkretisiert sie mögliche Sorgfaltspflichten und kann als objektiviertes Sachverständigengutachten die Grenze zwischen richtigem und fahrlässigem Verhalten bestimmen. Sie erlangt als zentrale Betriebsvorschrift für elektrische Anlagen über einen Verweis in der DGUV-Vorschrift 3 (§1 Abs. 2 sowie Anhang 3) die gleiche Verbindlichkeit, wie die DGUV-Vorschrift 3. Sie regelt in Kapitel 5.3 die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands, zu dem dann auch wiederkehrende Prüfungen gehören. Als Betriebsvorschrift richtet sie sich an den Betreiber, der in Kap. 3.2.1 definiert wird. Auch die DIN VDE 0105-100 differenziert nicht nach irgendwelchen Eigentums- oder Besitzkonstellationen. Anknüpfungspunkt ist ausschließlich der Betrieb respektive die Betreiberstellung.

Juristische Seite: § 535 BGB und Rechtsprechung

Diese Vorschrift stellt die Zentralnorm des bürgerlichen Mietrechts dar und regelt als solche die im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Hauptleistungspflichten eines Mietvertrags. Im vorliegenden Kontext interessant, könnte der Satz 2 des Abs. 1 sein: »Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zu vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.« Dies zementiert zunächst einmal den bei Übergabe einvernehmlich vorgefundenen Zustand der Mietsache. Es ist nun fraglich, ob Prüfungen des Vermieters dazugehören, den Zustand zu erhalten.

Wenn ja, dann wären die Kosten für den Erhalt des Zustands durch die Miete abgedeckt und vom Vermieter zu tragen, sofern es sich bei der Abnutzung der Mietsache um vertragsgemäßen Gebrauch handelt. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14.2.2007 - VIII ZR 123/06 (openJur 2011, 8959; NJW 2007, 1356) festgestellt, dass »die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dient; die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als sonstige – grundsätzlich umlegbare – Betriebskosten.« (Randnummer 21).

Jedoch gehört es wiederum nicht zur Verkehrssicherungspflicht des Vermieters, anlassunabhängig die elektrischen Anlagen überprüfen zu lassen (BGH, Urteil vom 15.10.2008 – VIII ZR 321/07 (openJur 2011, 5102; NZM 2008, 927). Vielmehr kann er darauf vertrauen, dass der Mieter ihm Mängel anzeigt, zu deren Eingrenzung und nach deren Behebung Prüfungen erforderlich sein können. Aus dem erstgenannten Urteil ergibt sich aber, dass der Vermieter, wenn er solche Prüfungen auch ohne Rechtspflicht in Anlehnung an Unfallverhütungsvorschriften durchführt oder wenn ein konkreter Anlass für Prüfungen besteht, deren Kosten als sonstige Betriebskosten umlegen kann.

Abgrenzungen der verschiedenen Verordnungen

Die Arbeitsstättenverordnung ist als Basis für eine Prüfung der elektrischen Anlage allgemein recht untauglich, da sie nur für geringe Teile, wie beispielsweise die Sicherheitsbeleuchtung, eine Prüfung vorschreibt. Außerdem gibt es in der ArbStättV keine Anforderungen an das Prüfpersonal. Nach BetrSichV wäre die elektrische Anlage nur dann regelmäßig zu prüfen, wenn es sich bei der Anlage tatsächlich um ein Arbeitsmittel handelt. Dazu müsste sie für die Arbeit verwendet werden (vgl. §2 Abs. 1 BetrSichV). Dies zeigt im konkreten Fall der Elektrotechnik eine gewisse Regelungslücke der BetrSichV. Schon die ehemalige TRBS 2131 ist an dieser mangelnden Ermächtigungsgrundlage gescheitert und musste daher zurückgezogen werden. Leider hat sich mit der Revision der BetrSichV im Jahre 2015 daran nichts geändert. Hinsichtlich des Arbeitsmittelbegriffs sind nämlich Auslegungen in beide Richtungen möglich. Da elektrische Arbeitsmittel zwingend die elektrische Infrastruktur benötigen, um überhaupt betrieben werden zu können, könnte man geneigt sein, die elektrische Anlage als Basis auch als Arbeitsmittel zu sehen. Andererseits ist sie nur Mittel zum Zweck und wird für die Arbeit eigentlich nicht verwendet. Zumindest solche Teile wie die Sicherheitsbeleuchtung sind offensichtlich keine Arbeitsmittel. Man erkennt, welche juristischen Begriffshürden zu nehmen sind.

Die Unfallversicherung umgeht diese Auslegungsschwierigkeiten, in dem sie – wie oben dargestellt – elektrische Anlagen und Betriebsmittel gemeinsam behandelt. Sie wird daher auch der elektrischen Wirklichkeit tatsächlich besser gerecht.

Betreiberstellung – Ausgestaltung der elektrischen Anlage

Man könnte jetzt noch über den Betreiberbegriff argumentieren. Der Anlagenbetreiber ist nach Kap. 3.2.1 der DIN VDE 0105-100 eine Person mit der Gesamtverantwortung für den sicheren Betrieb der elektrischen Anlage, die Regeln und Randbedingungen der Organisation vorgibt. Ist aber tatsächlich der Vermieter auch immer der Betreiber?

Nach einer Feststellung des VGH Baden-Württemberg ist Betreiber, wer die tatsächliche oder rechtliche Möglichkeit hat, die notwendigen Entscheidungen im Hinblick auf die Sicherheit zu treffen (DVBl. 1988, 542; auch VG Gießen NVwZ, 1991, 914). Gewöhnlich hat sich der Mieter an der elektrischen Anlage nicht zu schaffen zu machen. Sie wurde ihm im gebrauchsfähigen Zustand überlassen und der Vermieter hat sie so zu erhalten. Damit fallen alle Instandsetzungsarbeiten, sei es aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs oder aus außergewöhnlichen Ereignissen in seinen Zuständigkeitsbereich. Selbst für die auf Wunsch des Mieters durchgeführte Erweiterung oder Änderung bleibt der Vermieter zuständig.

Allerdings sind die Regelungen des bürgerlichen Mietrechts insbesondere für gewerbliche Mieten weitgehend nachgiebig. Das heißt, die Parteien können im Vertrag davon abweichen. Lässt der Vermieter dem Mieter hinsichtlich der Ausgestaltung der elektrischen Anlage also weitgehend freie Hand, so könnte auch die Betreiberfunktion zum Mieter gewandert sein.

Fraglich wäre dabei, inwieweit der Vermieter seinen öffentlich-rechtlichen Pflichten aufgrund der Netzanschlussverordnung bzw. den Verpflichtungen aus dem Anschlussvertrag mit dem Netzbetreiber noch nachkommen kann, wenn er zwar Anschlussnehmer bleibt, aber ansonsten die Ausgestaltung der elektrischen Anlage dem Mieter überlässt.

Dabei müsste geklärt werden, wie die Wahrnehmung oder Einhaltung der Pflichten sichergestellt werden kann. Dies kann aufgrund der thematischen Tiefe an dieser Stelle nicht erfolgen. Letztlich würde jeder Betreiber auch für die in seiner Zuständigkeit befindlichen elektrischen Anlagen auch eine Prüfpflicht haben – eventuell aus unterschiedlichen Rechtsquellen mit Blick auf verschiedene Schutzziele. Hier muss man sich aber die Verträge (Anschlussvertrag, Mietvertrag, Pflichtenübertragung usw.) anschauen und ggf. einen Rechtsanwalt zur Klärung von Auslegungsfragen und zur weiteren Beratung hinzuziehen.

Auswirkungen auf den Vermieter

Weder die BetrSichV oder die ArbStättV noch die DGUV-Vorschrift 3 sind taugliche Anspruchsgrundlagen, die es dem Vermieter aufgeben, die vermiete elektrische Anlage regelmäßig zu überprüfen. Selbst die Verkehrssicherungspflicht erfordert nach Ansicht des BGH keine regelmäßigen Prüfungen. Tut er es dennoch, hat er – wie oben gezeigt – einen Anspruch auf Erstattung als sonstige Betriebskosten.

Wird der Vermieter vom Mieter, den seinerseits die Pflichten der BetrSichV und DGUV-Vorschrift 3 treffen, beauftragt, die Prüfungen durchzuführen, so ergibt sich ein Vergütungsanspruch aus dem Dienst- bzw. Werkvertragsrecht. Selbst wenn keine Vereinbarung über eine Vergütung getroffen wird, greifen hier die Auffangvorschriften der §§ 612 bzw. 632 BGB.

Sofern die Prüfungen nicht im Zusammenhang mit dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu sehen sind, muss die Kosten dafür immer der Mieter tragen. Der vertragsgemäße Gebrauch ist durch den vom Mieter regelmäßig zu zahlenden Mietzins abgegolten und nicht erneut vergütungsfähig.

PP16252
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Über den Autor
Markus Klar
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) Markus Klar, LL.M.

EABCon-Ingenieurbüro Klar - Consulting Elektrotechnik-Arbeitsschutz-Betriebsorganisation. Der Berufsausbildung bei der Deutschen Post folgten eine Fortbildung zum Service-Techniker sowie eine Ausbildung zum staatlich geprüften Elektrotechniker. Anschließend studierte er Wirtschaftsingenieurwesen sowie Wirtschaftsrecht mit Schwerpunkt Arbeitsrecht als Master of Laws. Er ist sowohl Sicherheitsingenieur (Fachkraft für Arbeitssicherheit) als auch Arbeitssystem-Organisator sowie Organisations-Referent nach REFA und Mitglied im VDE e.V. Langjährig ist er ehrenamtlicher Richter am Arbeitsgericht Gera, seit 2011 am Landesarbeitsgericht Thüringen. Markus Klar ist als Autor und freiberuflicher Ingenieur mit dem Schwerpunkt rechtssichere Betriebsorganisation, Arbeitsschutz und Elektrosicherheit beratend tätig.

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